泰禾引战前夜涨停 万科最终还是帮了黄其森一把

  原标题:泰禾引战前夜涨停 万科最终还是帮了黄其森一把 来源:观点地产网

  观点地产网不经意间,祸不单行的2020年已经走完上半场,进入到炎热的夏季,通常也预示着秋天不再遥远。盛夏已至,秋天还会远吗?

  黄其森没有带领泰禾集团实现“弯道超车”,还险些在翻了车。其被法院列为被执行人、债务逾期等事项接踵而至,最终都指向“引战投”这一条道路。

  泰禾引战投传闻已经纷扰将近3个月。资本总是最先嗅到市场的变化,在发布公告前一天,泰禾集团股价开盘30分钟后迅速涨停,截至收盘该公司股价达到5.98元/股,涨幅9.93%,领涨地产板块的个股之一,彼时总市值为148.84亿元。

  带着“光环”的万科,不出意料地卷进地产圈人人都在“吃瓜”的这件事上。论及市场及投资者对此的看法,似乎看多的那一派略胜一筹。

  只是,这次的合作尚存不确定性,万科有意支援,而实现条件并不简单。

  壹:万科进场

  7月31日早间,泰禾集团公告称,公司控股股东泰禾投资、实控人黄其森与万科全资子公司海南万益签署《股份转让框架协议》,泰禾投资拟将其所持泰禾集团19.9%股份转让予万科全资子公司海南万益,转让总价款24.27亿。

  此前有媒体消息称,万科会引入金融机构,且大概率会成为泰禾的第一大股东,这一传闻也止于此。

  公告显示,经各方确认,上述转让标的股份包含了表决权、资产收益权等完整的股份权利,标的股份转让价格为4.9元/股,较上一个交易日(7月30日)泰禾收盘价格5.98元/股减少1.01元/股。

  如根据上市公司股份协议转让的相关规定,必须对此次股份转让价格做调高或调低处理的,泰禾投资及黄其森均承诺将共同连带承担价格调高或调低导致万科受让成本增加或减少的部分,由泰禾投资及黄其森作予补偿。

  换言之,可以确定的是,此次股份转让总价款不会超过上述约定价格,万科用不超过24.27亿元的资金买下泰禾集团第二大股东的位置。

  只是要达成这一交易,少不了黄其森的努力。万科表示,此次交易落地需达成两项严格前提条件。其一,泰禾需进行债务重组并恢复正常生产经营;其二,万科对泰禾完成法律、财务、业务等尽职调查,并就暴露问题的解决方案达成一致。

  同时,万科不对泰禾投资、黄其森及泰禾集团的经营及债务等承担任何责任,亦无任何责任为前述相关各方提供任何增信措施或财务资助。

  “救人前也做好必要的保护。”这是万科对此次交易的解释,对于泰禾的债务并不会大包大揽,交易的前提条件使万科降低不少投资风险。

  等待已久的战投一事终于有了新进展,只是黄老板是否能松一口气?战投事宜最终能否落定?万科进场对泰禾的影响几何?……这些悬念都是目前这一纸公告没办法解释的。

  这天早上,地产人的朋友圈是热闹的。当日资本市场给予泰禾集团的股价表现,也恰好说明危与机并存的泰禾集团,仍在公众的待观察名单中。泰禾股价开盘即涨停,随后股价呈波动下降趋势,但仍领涨地产板块。

  接盘消息一出,万科股价开盘后有小幅回落,随后股价走低。截至当天午间收盘,万科A股价报26.81元/股,跌0.26%;万科企业股价报24.55港元/股,跌0.41%;泰禾集团股价报6.43元/股,涨幅7.53%。

  贰:黄其森引战这一路

  万科还是那个万科,对于收购依然谨慎小心。而黄其森,也保住了泰禾的控股权。

  从泰禾的前十大股东情况来看,截至今年一季度,泰禾投资、黄其森夫人叶荔分别持有泰禾集团48.97%及12.05%。假设此次交易落定,泰禾前三大股东分别为泰禾投资、万科及叶荔,持股比例分别为29.07%、19.9%及12.05%。

  此外,福建智恒达实业、黄其森妹妹黄敏、香港中央结算及刘川分别持有泰禾集团3.56%、1.52%、1.51%及0.83%。目前,泰禾投资、叶荔及黄敏与黄其森作为一致行动人持有泰禾62.54%的股份。

  有趣的是,在泰禾前十大股东的名单中,截至今年一季度的新进股东有三名,分别为王心、张悦及黄海涛,持股比例分别为0.48%、0.38%及0.34%,

  如此看来,股权交易敲定后,引入万科作为战投方,仅仅是在泰禾一潭死水中掀起的一阵涟漪,黄其森第一大股东的位置并未发生变化,而万科持股19.9%位居泰禾投资之后。

  控制权仍牢牢握在黄院长的手里。

  关于这次引战,泰禾集团早在5月14日便对外宣布这一计划,彼时消息称的世界500强企业、国资背景、黄其森可能让出控制权、“世纪交易”等等,除了世界500强外,其余似乎都活在消息的传播中。

  彼时,当人们无法获得事情真相时,猜测和传闻就会流行。因此,在公布万科前,曾与泰禾传出联姻的企业不乏华润、中国金茂、厦门国贸、建发等。

  近期,因股市行情利好及引战传闻等,泰禾年内股价收获8个涨停板。这一幕似曾相识,只是股价涨停的起因不大一致。

  两年前,因黄其森立下销售目标2000亿的海口,泰禾数次涨停过后,股价去到了历史高位,一度达到21.63元/股。自2017年12月22日上涨以来一个月内,到次年1月24日泰禾股价累计上涨已超过167%。

  随后因目标未达标、院子项目负重、债务问题、资金链亮“红灯”等,叠加今年疫情的影响,昔日泰禾创造的光辉也要暗淡些许。

  在今年2月9日,黄其森给泰禾集团员工的一封慰问信《曙光在前,希望不远》里谈到,一季度给泰禾的正常经营活动造成一定困难,可以利用这段时间沉淀反思,提升内力,把以往在经营管理上的短板和欠账补齐。

  黄其森苦恼了三个月,甚至更久。即使是银行家出身,也要重新审视一番黄其森定下的战略,拿地疯狂的那些年,黄其森如今也是要为此前犯下的过失买单。

  叁:泰禾二十四载

  过半百知天命,55岁的黄其森做出来人生中最重要的抉择之一,是将泰禾与他人进行分享。

  今年是他担任泰禾集团的第九届董事长兼总经理,而任期终止日期为2022年9月22日,如不自行退居幕后,黄其森还要为之努力两年,甚至更长时间。

  1996年,泰禾集团在福州成立,2010年通过借壳福建三农,成功登录A股资本市场。2013年,黄其森曾被评价为“有点疯”,在土地市场上斥资拿下不少土储,两年后泰禾顺利跃上百亿台阶。

泰禾引战前夜涨停 万科最终还是帮了黄其森一把

  在盈收表现上,基于打造高端院子产品,泰禾集团前几年的盈利表现为人称道。经过数个春秋,在2013年至2018年,泰禾集团的总营收从60亿出头顺势增长至逾300亿,其中地产营收占据很大一部分。

  只是前几年“疯狂”拿地和大举收并购带来的后遗症,如今看来令人唏嘘。原以为,泰禾集团发展的曲线图会一直朝上走,但在2018年末开始遭遇滑铁卢。

  今年也是泰禾A股上市的十周年,不断传出负面新闻的泰禾,显然更着急于解决当下的危机。

  早在2019年,黄其森便通过资产和股权出售回笼资金,期内泰禾集团出售事项的交易价合计逾151亿元,涉及23个项目,涉及的交易方包括世茂及世茂股份、五矿国际信托、河南天伦地产、济南富鲁克投资等等。

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  从表格数据可以看出,世茂曾在2019年陆陆续续接盘了不少泰禾的项目股权,涉及南昌、杭州、广州、佛山、福州等项目,合计交易价款逾95.84亿元,其中在华南地区拿下的4个项目股权,也逐步装入到世茂海峡的平台去发展。

  此次万科有意支援,其如意算盘背后或许看上泰禾的土储规模。截至2019年底,泰禾的土地储备为3270.14万平方米,可售货值约4000亿。主要分布在一二线城市,其中京津冀、长三角、大湾区的土储面积分别占总土储的20.4%、20.9%、14.8%。

  泰禾曾表示,仅2020年,泰禾的供货规模在2000亿以上,若以60%的去化率计算,其带来的现金流规模不容忽视。

  黄其森常言,“不懂金融,就不懂房地产”。这次若引入万科,先决条件是对自身的债务进行重组。可以说,泰禾仍非常需要一个金融机构出资渡过难关。

  据泰禾去年发布的数据显示,即使上一年度大幅卖资产降负债,2019年,泰禾集团有息负债水平仍有960亿元,同比降30%;净负债率处于高位243.76%,资产负债率84.88%,分别下降约140个百分点和2个百分点。

  截至2019年末,泰禾集团的货币资金132亿元,总资产为2243.1亿元,总负债为1905.6亿元。

  在近期一份回复问询函的公告中,截至今年7月7日,泰禾集团已到期尚未还款金额270.65亿元,年内到期债务将达555.11亿元,一年内到期负债1464.3亿元,涉及近20家信托公司。

  其中,截至今年6月12日2019年度报告中披露的235.58亿元已到期未归还借款,仅有17.76亿元获得展期和续贷。

  泰禾称,对于上述借款,公司均与银行、信托等借款机构开始了积极沟通,协商续贷、展期、置换等融资条件,以期达成一致方案,由于审批机制较为繁琐,流程较长,协商过程往往需要两至六个月甚至更长的时间,对于展期、置换等协议尚在沟通探讨过程中的借款金额,其认为并不构成实质性逾期。

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