中小房企的无奈 港龙中国地产死磕IPO、抱团扩张背后


中小房企的无奈 港龙中国地产死磕IPO、抱团扩张背后

  原标题:中小房企的无奈 港龙中国地产死磕IPO、抱团扩张背后 来源:证券之星地产

  (原标题:中小房企的无奈 港龙中国地产死磕IPO、抱团扩张背后)

  近日,港龙中国地产连续与力高集团及黑牡丹置业签署合作协议,将在项目开发、融资等方面合作,港龙正延续其2015年以来抱团的传统。

  数据显示,港龙中国地产已在22座城市建立业务,拥有64个开发项目,其中有49个项目为与知名品牌旗下第三方合作伙伴共同开发。

  港龙的朋友圈广阔不仅仅体现在项目开发上。7月15日,港龙中国地产在香港联交所主板挂牌上市,华发集团旗下华金金融(国际)控股有限公司,是其独 家保荐人。

  港股上市企业金轮天地控股认购港龙中国地产全球发售中2000万股获分配股份指令,公司就该等获分配股份已付总认购款项约为7939.3万元。该公司公告认购当日,一度跌超9%。

  金轮天地控股与港龙地产有着非常类似的发展轨迹。1993年,吕氏兄弟于香港成立建兴行纺织品有限公司,2000年代中期,在常州市成立港龙地产,涉足房地产开发行业,并在近日成功在港交所上市。

  1994年,王钦贤在香港创办金轮集团,随后,投资目光转向内地房地产业,以南京为起点,逐渐覆盖江苏各地。2013年,金轮天地控股成功在香港主板上市,成为一家以南京为总部的港股上市公司。

  此外,恒基地产主席兼董事总经理李家杰全资拥有的Successful Lotus及中逸资本作为港龙中国地产基石投资者,两家机构分别认购4000万港元。

  广阔的朋友圈帮助港龙中国地产在规模上快速成长,并助力成功上市,但抱团也隐藏着一些风险。

  艰难IPO路

  去年10月22日,港龙中国地产首次递交招股书,于今年4月份失效,第二次地表才成功。对于此前失效原因,有分析人士对媒体称,递交的招股书某些方面不符合港交所的要求以及港龙地产当时存在民间借贷纠纷,不符合香港IPO的原则等等。

  不仅仅是港龙,缺钱的中小房企冲刺IPO也因无法处理好历史遗留问题,导致招股书超过半年时间。海伦堡、奥山控股、万创国际、三巽控股等公司多次递交招股书失效,成了闯关IPO专业户。目前,上坤地产、大唐地产、鹏润控股、金辉控股、领地控股、祥生控股还在排队,能否成功上市,还需看资本市场反映及自身是否符合上市要求。

  即使一部分小房企通过运作,达到上市标准,也逃不掉破发、认购不足的命运。例如1月22日,蚊型房企汇景控股成功上市,但此次发行股份出现认购不足,公开发售的最终股份数目由7881万股股份减少至2535.4万股股份,约相当于原计划股份总数的32.2%。且上市首日不久股价便进入下行通道,上市后第三个交易日就出现“破发”。

  港龙地产上市首日即破发,截至当日收盘,每股报价3.92港元,跌幅0.25%。由于香港公开发售认购不足,按照招股章程,2888.7万股由香港公开发售重新分配至国际发售。

  然而,这些丝毫不影响中小房企上市热情,趋紧的融资环境及特殊时期市场环境之下,小房企负债高、融资难等问题被放大,想要度过“寒冬”,上市成了必选项。

  2017年至2019年,港龙中国地产物业开发及销售收益分别为4.34亿元、16.6亿元、19.78亿元,复合年增长率为113.5%。作为小房企,同样规模较小,缺乏自身拿地优势和战略优势。不过,港龙找到了看起来似乎完美的发展方式,那就是傍大房企大腿、抱团中小房企。

  抱团的暗面

  据招股书介绍,2015年,港龙与碧桂园展开合作,收购“碧桂园领誉”40%权益。港龙中国地产称,受与碧桂园的合作所启发,董事作出策略性决定,进一步探索与其他大型及知名房地产开发商合作的机会。

  据悉,近年来,港龙中国地产先后加入新虹桥采购联盟、在沪闽商地产采购联盟,持续与碧桂园、融创中国、中南建设、弘阳地产正荣地产等开发商合作开发楼盘。

  2017-2019年,港龙中国地产与其三大第三方业务伙伴分别就18个、21个及29个物业开发项目进行合作,分别占其总物业开发项目的55%、44%及47%。分占集团合营企业及联营公司的业绩对集团的综合财务状况日益重要。据招股书,港龙权益占比30%以下的项目有21个,权益占比50%以下的项目超过一半。

中小房企的无奈 港龙中国地产死磕IPO、抱团扩张背后

  抱团也是有经营风险的。数据显示,2018年-2019年的经营现金流净额为-6.26亿元及-67.56亿元,持续为负,缺口快速拉大,其中最大的原因就是支付合营公司和大股东的垫款。

  港龙在土储方面也相对激进,2018年、2019年,港龙地产收购16幅地块,拿地速度明显加快。虽然有很多“小伙伴”合作,但港龙地产在负债上依旧迅速攀升,

  2017年、2018年、2019年、2020年3月31日,港龙地产的资产负债比率分别为98.8%、122.1%、172.6%及287.0%。

  另外,其短期偿债压力较大,截止2019年末,港龙地产一年内到期有11.44亿元债务,手握约10.52亿元现金及现金等价物,现金短债比约0.92。

  2015年,港龙地产录得亏损0.7亿元。次年,也就是转型之年,港龙地产净利润为0.39亿元实现扭亏;同期营收为4.72亿元。不过,该公司2017年营收和净利却出现双降的情况。事实上,合作模式在房地产行业由来已久,只不过,一个公认的事实是,合作会牺牲利润,牺牲毛利率,这也解释了港龙毛利及利润的大幅波动。

  无论如何,成功上市对港龙中国地产来说是一件好事,多了很多融资渠道,对资金需求强烈的中小房企无疑很解渴,只是上市后如何继续讲好“抱团”扩张的故事,需要港龙做出发展与质量的平衡。